RSS

Budapest, ...°C
2026. március 28, szombat, Gedeon, Johanna

Gazdaság

Budapestinapilap » Gazdaság » Indul az albérleti roham: el lehet kerülni a lakásbérlés és -kiadás buktatóit

Indul az albérleti roham: el lehet kerülni a lakásbérlés és -kiadás buktatóit

2022.07.21.

Tízpontos kisokos a biztonságos lakásbérletért

Gyorsuló ütemben dráguló lakbérek, növekvő kereslet és egyre óvatosabb bérbeadók várják azokat a fiatalokat és szüleiket, akik a felvételi ponthatárok kihirdetése után kezdenek bérlakást keresni.

A lakáskiadásnak számos buktatója van mind a bérbeadó, mind a bérlő számára, amelyet néhány szabály betartásával és szakember segítségével meg lehet előzni. A közjegyzők tapasztalatai szerint például még mindig az internetről letöltött minták alapján készül az ingatlanbérleti szerződések túlnyomó többsége. A gyakran ellentmondó szabályokat, az adott helyzetre nem jellemző kikötéseket és akár jogszerűtlen feltételeket tartalmazó szerződések nem nyújtanak valódi védelmet a feleknek.

Az elmúlt hónapokban gyorsuló ütemben nőttek a lakbérek, a KSH–ingatlan.com legfrissebb adatsora szerint májusban az előző hónaphoz képest országosan 2,6, Budapesten 2,5 százalékkal. Nem csak a bérek nőnek, hanem a kereslet is jelentős, a lakosság majdnem kilenc százaléka él bérelt ingatlanban az Eurostat összesítése szerint.

Mindkét részről vannak kockázatok

A bérleti szerződések túlnyomó többsége még mindig házilag készül, az internetről letöltött szerződésminták alapján. Ezek a legtöbbször nem az adott jogviszonyra szabottak, akár egymásnak ellentmondó kikötéseket és jogszerűtlen szankciókat tartalmaznak. Nem szabályozzák például, hogy mikor kell kiüríteni egy ingatlant, és milyen állapotban kell visszaadni, mi a rendes felmondási ok vagy hogyan kell megfizetni a lakbért. Gyakran olyan fogalmak szerepelnek bennük, amelyek jelentésével a felek nincsenek tisztában, vagy amelyek túl általánosak, és jogvitához vezethetnek. Az ilyen szerződésekkel az a legnagyobb gond, hogy éppen akkor nem nyújtanak védelmet, amikor vitás helyzet áll elő.

Sokan a bérleti szerződés elkészítésén szeretnének spórolni, pedig egy-egy ilyen hiba akár több hónapnyi bérleti díj összegébe is kerülhet. Ezért megéri közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérni a bérleti szerződés elkészítésében. Ha a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják, akkor az biztosan egyértelmű lesz, megfelel a jogszabályoknak, a vállalt kötelezettségek pedig szerződésszegés esetén bírósági eljárás nélkül, gyorsan végrehajthatók. Nemcsak a bérbeadó kap garanciát arra, hogy fel tudjon lépni a nem fizető, az ingatlanban kárt okozó bérlővel szemben, hanem a bérlő is biztos lehet benne: nem követelhetnek tőle a rögzítettnél magasabb bérleti díjat, és nem tehetik ki ok nélkül az ingatlanból.

Az elmúlt években egyre népszerűbb az a jogi megoldás, hogy a bérbeadók a beköltözés feltételéül szabják, hogy a bérlő közjegyző előtt tegyen nyilatkozatot, amelyben vállalja, hogy a szerződés megszűnésekor kiköltözik az ingatlanból, illetve fizeti a lakbért, és megtéríti az okozott károkat. Az ilyen kötelezettségvállaló nyilatkozat segítségével szintén közvetlenül végrehajtást lehet indítani a nem fizető, vagy kiköltözni nem akaró bérlővel szemben.

„Egy ingatlan kiadásánál mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérleti szerződés megkötésétől kezdve a bérlő van birtokon belül. A bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból” – hangsúlyozza dr. Tóth Ádám. A MOKK elnöke hozzátette: „gyakran előfordul azonban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni, annak ellenére, hogy megszűnt a bérleti jogviszony. Ilyen helyzetben közjegyzői okirat nélkül elképzelhető, hogy csak hosszú, akár évekig tartó pereskedés árán lehet elérni a bérlő kiköltözését vagy az elmaradt bérleti díjak teljes behajtását.”

Lakásbérleti kisokos

1. Nézzük meg az ingatlant szerződéskötés előtt

A bérleményt mindig személyesen nézzük meg, és győződjünk meg annak állapotáról még a szerződéskötés előtt. Soha ne érjük be a hirdetésben látott képekkel! Még akkor is megéri a fáradságot, ha a tőlünk kétszáz kilométerre tanuló gyerekünk részére keresünk lakást. Ha ezt nem tesszük meg, könnyen előfordulhat, hogy csak az aláírás után szembesülünk azzal, hogy az ingatlan nem felel meg a leírtaknak. Utólag pedig már nem hivatkozhatunk arra, hogy túl magas a bérleti díj.

2. Csak írásban szerződjünk

Nem elég a szóbeli megállapodás vagy a kockás papírra írt szerződésféleség! Megfelelő szerződés nélkül nemcsak a bérlő, hanem a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet, például, ha nem fizet, vagy nem hajlandó kiköltözni a bérlő az ingatlanból. Az adófizetés elkerülése érdekében sokan trükköznek ezzel, de valójában többszörösen pórul járhat az, aki írásbeli szerződés nélkül, vagy a valós bérleti díjnál alacsonyabb összeget ír bele a szerződésbe. Mindig írásban – a jogokat és kötelezettségeket pontosan, a valós helyzetnek megfelelően rögzítve – kell szerződni. Ez azért is fontos, mert a jogszabályok értelmében a lakásbérleti szerződés érvényesen csak írásban jöhet létre.

3. Bízzuk a szerződést szakemberre

A házilag gyártott szerződések sok visszaélésre és vitára adhatnak okot, hiszen a felek jellemzően nem ismerik részletekbe menően a Polgári Törvénykönyvet vagy a lakástörvényt, és nincsenek tisztában a jogaikkal. Ha biztosra akarunk menni, akkor forduljunk ügyvédhez vagy közjegyzőhöz. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés – vagy a bérlő által közjegyzőnél tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat – alapján ráadásul, ha a bérlő nem fizet vagy elmarad a díjakkal, közvetlenül végrehajtható a lejárt követelés, behajtható a tartozás, kiköltöztethető a bérlő. A jogszerű szerződés a bérlőt is védi, ugyanis a bérbeadó nem követelhet a rögzítettnél magasabb bérleti díjat tőle, illetve azt nem követelheti idő előtt, és nem rakhatja ki indokolatlanul a lakásból.

4. A szerződés időtartamát rögzíteni kell

Fontos, hogy pontosan rögzítsük a bérleti szerződés időtartamát, és ne keverjük össze a határozott idejű szerződést a határozatlannal. Ennek elsősorban a szerződés megszűnésénél van jelentősége. Érdemes tudni ugyanakkor, hogy a határozott idejű szerződés később határozatlan idejűre módosítható, illetve ez fordítva is igaz. Ehhez azonban a szerződés lejártát követően mindenképpen szerződésmódosítás szükséges, a határozott idejű szerződés ingatlan esetében automatikusan nem alakul át határozatlanra.

5. A fizetés módját ne felejtsük ki

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles megfizetni. Ha nem rendelkezünk erről másképp, akkor a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Érdemes a szerződésbe beleírni azt is, hogyan: készpénzben vagy átutalással egyenlíti-e ki a bérleti díjat. Készpénzes fizetés esetén érdemes átvételi elismervényeket aláíratni a bérbeadóval az aktuális havi díjak kiegyenlítéséről minden hónapban.

6. A felmondási határidőket ne tévesszük el

A bérleti szerződést egyik fél sem mondhatja fel kénye-kedve szerint, a felmondásnak törvényben meghatározott feltételei vannak, ráadásul felmondani csak írásban lehet, a határidők betartásával.

Ha nincs rögzítve, akkor csak rendkívüli felmondás lehetséges valamelyik fél szerződésszegő magatartása miatt. Rendkívüli felmondással például akkor élhet a bérbeadó, ha a bérlők magatartásukkal súlyosan zavarják a többi lakót, rongálják a lakást, vagy nem fizetik a bérleti díjat, a bérlő pedig akkor, ha a bérleménnyel kapcsolatban megtévesztette a bérbeadó (például nincs használatbavételi engedélye, beázik stb.).

7. Figyeljünk a jogellenes kikötésekre

Nem ritka, hogy az egymás közt írt bérleti szerződésekbe különböző jogellenes kikötések kerülnek, mert a bérbeadó szeretné minél jobban bebiztosítani magát minden eshetőségre. Fontos tudni azonban, hogy a bérleti szerződésbe sem írható bele bármi, így nem lehetnek benne olyan kikötések, amelyek elősegítik az önbíráskodást. Azt biztosan nem lehet például szerződésbe foglalni, hogy nem fizetés esetén a bérbeadó zárat cseréltet vagy elzáratja a közüzemi szolgáltatásokat, ezek helyett más, jogszerű megoldásokat kell keresni.

8. Írjuk bele, mit szabad és mit nem

A későbbi viták elkerülése érdekében a kötelezettségek mellett azt is érdemes a szerződésbe pontosan beleírni, hogy milyen jogok illetik meg a lakáshasználót. Tarthat-e például háziállatot, lakhat-e ideiglenesen/tartósan vele együtt más ember a lakásban vagy hogy lehet-e dohányozni az ingatlanban.

9. A kauciót jogtalanul nem szabad visszatartani

A gyakorlatban elterjedt megoldás, hogy a bérbeadó a bérlőtől biztosíték (más néven kaució) adását követeli, amely a bérlőt terhelő bérleti díj, költség és esetleges károkozás fedezetét képezi. A kaució elsősorban arra szolgál, hogy fedezze például az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat. A kaució összegét, valamint azt, hogy mire terjed ki, és mi lesz a sorsa a szerződés lejártakor, fontos írásban, még a beköltözés előtt rögzíteni. A kauciót a szerződésben meghatározottak szerint lehet felhasználni, attól eltérő okokból (például késedelmes bérleti díj fizetése miatti „kártérítés" okán) nem tartható vissza.

10. Készíttessünk kiköltözési nyilatkozatot

Ha szeretnénk elkerülni a bérbeadók rémálmát, hogy nem költözik ki a bérlő, ezt közjegyző előtt tett „kiköltözési nyilatkozattal” lehet kiküszöbölni. Ebben az egyoldalú nyilatkozatban a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja. Ellenkező esetben a közjegyzői okirat alapján hatósági intézkedéssel kiköltöztethető a lakásból. Az okiratba bele lehet foglalni a bérleti díj, bizonyos esetekben akár a rezsi, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetését is, amelyek így szintén pereskedés nélkül, közvetlenül behajthatók, ha a bérlő nem teljesíti a kötelezettségeit. Ebben az esetben akkor is van lehetőség az elmaradt díjak gyors érvényesítésére, ha a bérlőt az aktuális jogszabályok – például egy moratórium – miatt nem lehet kiköltöztetni a lakásból.

Ön szerint esélyes a Tisza Párt a Fidesz leváltására?

Földrengés rázta meg Horvátországot, Pécsett is érezni lehetett, anyagi károk is keletkeztek

Horvátországban újabb földrengés volt tapasztalható, az MTI azt írja: ezúttal 6,3-es erősségű földrengés rázta meg Horvátországot kedden kora...

hírek innen, onnan

A családügyekért felelős helyettes államtitkár az egyik tulajdonosa a patikának, ahol elvi okokból nem adják ki az esemény utáni tablettát

Beneda Attila egyelőre nem reagált az ügyről szóló megkeresésre.

Fényes nappal tépték le a plakátokat, kukában végezte a városi kampány

Elegük lett a csömörieknek is az obszcén feliratokkal, összefestett arcokkal tarkított, sok helyütt összetört választási plakátokból,...

Balatoni állás – Tiszta vizet önt a pohárba a vízügy

A sajtóhírekkel ellentétben nincs szabályozási terve a Balatonnak – mondta az InfoRádióban Országos Vízügyi Főigazgatóság...

Az új Tankcsapda gitáros rögtön rendkívüli helyzetbe került – Félbe kellett szakítani a koncertjét

Szokatlan fordulat tette emlékezetessé a Tankcsapda marosvásárhelyi koncertjét: a zenekar fellépését egy, az egész környéket érintő...

Megkongatták a vészharangot Rómában

Rendkívüli hatósági készültség lépett életbe a szélsőbaloldali tömegtüntetés miatt.

100 évente egyszer van ilyen! Pusztító ciklon csapott le a térségre

Rendkívüli időjárási helyzet alakult ki, amikor egy erős ciklon végigsöpört a térségen, komoly károkat és fennakadásokat okozva. A...

Rettenetes gázolásos baleset történt! Szörnyű volt látni, ahogy elvitte a gyalogost az autó

Súlyos baleset történt Budapesten: egy autó elgázolt egy gyalogost, ami miatt rövid idő alatt jelentős fennakadások alakultak ki a...

Mintha megakadt volna a nagy európai populista hatalomátvétel

Öt választás egy hét alatt – egyiken sem történt szélsőséges áttörés.

Vízbe zuhant egy autó a 4-es főút mentén

A jármű félig elsüllyedt, az érintett szakaszon a fél pályát lezárták.

Meglepő dolog csökkentheti az infarktus kockázatát: sokan nem sejtik, milyen fontos ez a kapcsolat

A szoros baráti kapcsolatok a szív egészségére is kihatnak, méghozzá pozitívan.

Drogbotrányok a Tisza Párt körül: mit érnek valójában a tesztek?

Egy rutin közúti ellenőrzés, egy váratlan munkahelyi vizsgálat vagy egy sportolói kontroll – manapság egyre gyakoribbak a hivatalos...

Tóth Gabit a hazugsága végleg a gödör aljára lökte, ez volt az utolsó csepp az embereknél

Hatalmasat bukott Tóth Gabi azzal, hogy kiderült a fizetése.

Sport

Újabb botrány a magyar sportban: a válogatott játékos beperelte a szövetséget

Fodor Csenge és Zalánki Gergő ügye után itt az új balhé: „Most valószínűleg én vagyok a fekete bárány”.

Kenderesi megrázó vallomással tért vissza, miközben már csak önmagán nevet

Visszatért Kenderesi Tamás a képernyőre, teljesen megváltozott.

Igen nagy kérdőjelek Szoboszlai Dominik miatt a válogatottban, és ez csak a jéghegy csúcsa

A kapusposztot az élet megoldja, de a védelemben, a középpályán és a támadósorban is bőven van dilemma.

A Liverpool megtalálta a játékost, akivel pótolhatja a távozó Szalahot

Külföldről igazolhat Szalah-utódot a Liverpool.

Megalázták Angliát a Wembley-ben, nem lett hős a kifütyült árulóból

A látottak alapján az angol válogatottnak saját magával szemben is komoly kérdéseket kell feltennie.

Varga Barnabás az AEK kérésére hagyta el a válogatott edzőtáborát egy görög lap szerint

Labdarúgó-válogatottunk felkészülési mérkőzésen a Puskás Arénában szombaton 18 órakor a szlovén, kedden 19 órakor a görög válogatottal játszik.

Marco Rossi Arne Slotról: Elvárnám, hogy ő se szóljon bele az én munkámba

Az AEK Athén támadója már el is hagyta az edzőtábort.

A szlovén szövetségi kapitány ámulatba esett a Puksás Arénától: "A magyar csapat kiváló, ennek ellenére jó eredményre számítok"

Bostjan Cesar szövetségi kapitány számára saját bevallása szerint különleges lesz szombaton a magyarok elleni barátságos mérkőzés, mert ezen debütál a szlovén labdarúgó-válogatott élén.

Nyolc válogatott maradt, de csak négy hely kiadó – Ezek a meccsek jönnek a vb-pótselejtező döntőjében

Lejátszották az elődöntőket, négy nap múlva jönnek a döntők.

Őrizetbe vették Tiger Woodsot, miután balesetet okozott – Donald Trump is megszólalt

Ittas vezetés miatt emeltek vádat ellene.

Édesapa lett Fernando Alonso, első gyermeke születése után megérkezett Japánba

44 évesen.

Célegyenesben a tárgyalások: újabb magyar futballista kapott vonzó ajánlatot Liverpoolból

A negyedik magyar lehet Arne Slot keretében. Ha nyáron még Arne Slot lesz a vezetőedző...

Bulvár

Drámai fordulat a bálnahorrorban: kiszabadult a megfeneklett cet, de ekkor jött a váratlan csavar

Ki lát bele a hatalmas tengeri emlős fejébe?!

Kővé dermedt mindenki Győrben, súlyos dolog történt a Fidesz-nagygyűlésen

Mindenki feszülten várta, hogy mi történik Győrben, ugyanis egy merényletről suttogtak.

A szlovák rendőrség hazaárulás gyanújával indított vizsgálatot Robert Fico ellen

A szlovák rendőrség több súlyos bűncselekmény gyanújával vizsgálja Robert Fico miniszterelnököt, Orbán Viktor közeli szövetségese alatt forrósodik a talaj.

Ne edd meg, ha ilyet vettél az ALDI-ban: vastagbélgyulladást okozhat ez a konyhai alapanyag

Ne használd fel a vasárnapi ebédhez: veszélyes fertőzés gyanúja miatt hívtak vissza egy konyhai alapanyagot.

Elaludt a 6-os villamoson a nő: ami a Széll Kálmán téren történt ezután, azért ezt a nőt és férfit keresik

A II. kerületi rendőrök a lakosság segítségét kérik. Egy videót is közzétettek: ezt a nőt és férfit keresik. Felismered őket?

Győrben kicsúszott Orbán Viktor kezéből az országjárása

Fekete ruhás verőemberek álltak sorfalat a tüntetőknek, és így is zúgott „a börtön, börtön”. A Fidesz taktikát váltott, és csak rosszabb lett.

Török Gábor Orbán győri beszédéről: Ha ilyen lesz a hátralévő két hét, az nem sok jót ígér a kormányoldalnak

Az elemző olyan kibillenésnek hívta a miniszterelnök beszédét, ami szerinte biztosan nem segít a Fidesznek.

Török Gábor: Kormánypárti körökben egyre többen beszélnek Orbán Balázs alkalmatlanságáról

A politológus szerint ha a Fidesz valóban elveszíti a hatalmat április 12-én, a felelősségkeresés minden bizonnyal a kampány irányítójára, Orbán Balázsra fog összpontosulni.